첫 전월세 계약에서 많이 하는 오해가 하나 있어요. “집만 잘 고르면 된다”는 생각이에요. 그런데 정작 내 보증금을 지켜주는 건 집의 상태가 아니라, 어느 단계에서 무엇을 확인하고 언제 무엇을 하느냐 하는 ‘순서’예요. 계약 전 확인 → 계약 → 잔금일에 전입신고와 확정일자 → 임대차 신고까지, 이 흐름만 잡으면 첫 계약도 생각보다 어렵지 않아요. 이 글은 각 단계에서 무엇을 보면 되는지, 더 자세한 내용은 어느 세부 글을 읽으면 되는지 지도처럼 안내하는 허브 글이에요.
내 상황은 어디에 해당하나요
지금 내가 어느 단계에 있는지부터 찾아보세요. 그 줄만 읽어도 오늘 뭘 해야 하는지 감이 잡히실 거예요.
| 지금 내 상황 | 먼저 확인할 것 | 자세히 볼 세부 글 |
|---|---|---|
| 마음에 드는 집을 찾았는데 계약해도 될지 모르겠어요 | 등기부등본으로 진짜 집주인인지, 집에 걸린 빚(근저당)이 얼마인지 | 「등기부등본 받으면 먼저 볼 곳」 |
| 계약서에 도장 찍기 직전이에요 | 특약 문구, 잔금일과 전입신고 날짜를 같은 날로 맞추기 | 아래 ‘계약서 작성’ 단계 |
| 잔금 치르고 이사하는 날이에요 | 그날 바로 전입신고 + 확정일자 받기 | 「전입신고와 대항력」 |
| 전세인데 보증금이 무사히 돌아올지 걱정돼요 | 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 조건 확인 | 「전세보증보험 가입 조건」 |
| 이사 나가는데 원상복구를 어디까지 해줘야 할지 모르겠어요 | 자연스러운 낡음과 내 과실을 구분하기 | 「이사 나갈 때 원상복구 범위」 |
전월세 계약, 보통 이 순서로 진행돼요
큰 흐름은 여섯 단계예요. 순서를 미리 알아두면 중개사무소에서 “이제 이거 하시면 돼요” 할 때 끌려가지 않고, 내가 확인할 걸 챙길 수 있어요.
1단계. 예산과 조건을 정하고 집 보기
보증금과 월세로 낼 수 있는 한도, 출퇴근 거리, 옵션 같은 조건을 먼저 정해두세요. 조건이 흐릿하면 발품만 팔다 지쳐서 급하게 계약하기 쉬워요.
2단계. 계약 전 확인 — 여기가 첫 관문이에요
마음에 드는 집이 나오면 도장을 찍기 전에 서류부터 봐야 해요. 핵심은 세 가지예요. 첫째, 등기부등본으로 계약하려는 사람이 진짜 소유자가 맞는지, 그리고 집에 걸린 근저당(집을 담보로 빌린 빚)이 얼마나 되는지 봐요. 둘째, 건축물대장으로 위반건축물은 아닌지 확인해요. 셋째, 주변 시세와 나보다 먼저 돈을 받아갈 선순위 보증금이 얼마인지 따져봐요. 쉽게 말하면, 집이 경매에 넘어가는 최악의 경우에도 내 보증금이 돌아올 여지가 있는지를 미리 보는 거예요.
3단계. 계약금을 걸고 계약서 작성
확인이 끝나면 계약금(보통 보증금의 10% 안팎)을 걸고 계약서를 써요. 이때 특약란이 중요해요. “잔금일 다음 날까지 근저당을 추가로 설정하지 않는다” 같은 문구를 넣어두면 나중에 다툼을 줄일 수 있어요. 계약금은 집주인 명의 계좌로 보내는 것도 잊지 마세요.
4단계. 잔금·이사, 그리고 그날 바로 전입신고와 확정일자
여기가 이 글에서 가장 중요한 대목이에요. 잔금을 치르고 이사한 날, 곧바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 해요. 이유가 있어요. 임차인이 집을 넘겨받아 실제로 살면서(주택 인도) 전입신고까지 마치면, 바로 그날이 아니라 그 다음 날 오전 0시부터 ‘대항력’이 생겨요. 대항력은 쉽게 말해 집주인이 바뀌어도 “나 여기 계약하고 사는 사람이에요”라고 새 주인에게 주장할 수 있는 힘이에요. 여기에 계약서에 확정일자까지 갖추면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 순서를 앞세워 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이 함께 생겨요. 그래서 전입신고를 하루 미루면 그만큼 보호가 늦게 시작돼요. 이 시점 문제는 오해가 많은 부분이라 「전입신고와 대항력」 세부 글에서 따로 자세히 풀었어요.
5단계. (전세라면) 전세보증보험 가입 검토
전세는 목돈이 통째로 묶이니까, 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 전세보증보험 가입을 검토해봐요. 다만 집의 상태나 보증금 규모에 따라 가입이 안 되는 경우도 있어서, 계약 전에 가입 가능한 집인지 확인해두는 게 안전해요.
6단계. 주택 임대차 계약 신고
마지막으로 일정 금액을 넘는 전월세 계약은 정해진 기한 안에 신고해야 해요. 대상 금액과 기한, 신고 방법은 아래 상자에 모아뒀어요. 신고할 때 계약서를 함께 내면 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에, 4단계와 6단계를 한 번에 끝낼 수도 있어요.
세부 글로 더 깊이 보기
각 단계에서 막히기 쉬운 지점은 세부 글로 따로 정리하고 있어요. (아래 글들은 준비 중이에요.)
- 「등기부등본 받으면 갑구·을구에서 먼저 볼 곳, 계약 전 확인법」 — 등기부의 어느 칸에서 소유자와 빚을 읽는지 (준비 중)
- 「잔금일에 전입신고를 미루면 대항력이 바로 생기지 않는 이유」 — 왜 ‘다음 날 0시’인지, 하루 차이가 왜 중요한지 (준비 중)
- 「전세보증보험 가입 전 확인할 조건, 가입이 거절되는 집의 공통점」 — 어떤 집이 가입이 안 되는지 (준비 중)
- 「이사 나갈 때 원상복구 범위, 못 자국·벽지 변색도 물어줘야 할까」 — 자연스러운 낡음과 내 과실의 경계 (준비 중)
2026년 기준 숫자와 경로 (2026년 9월 확인)
- 주택 임대차 신고 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세(월 차임) 30만 원 초과인 임대차 계약
- 신고 기한: 계약 체결일부터 30일 이내
- 신고 대상 지역: 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 그 밖의 도(道) 지역의 시(市) 지역
- 지연신고 과태료: 계도기간이 끝나 부과가 시작됐고, 단순 지연신고 과태료 상한은 30만 원(과거 100만 원에서 인하)
- 확정일자: 임대차 신고 때 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된 것으로 봐요
- 중개보수(중개수수료): 상한요율은 시·도 조례로 정하고, 그 한도 안에서 협의해요. 월세는 ‘보증금 + (월 차임 × 100)’으로 거래금액을 잡고, 그 값이 5천만 원 미만이면 ‘보증금 + (월 차임 × 70)’으로 다시 계산해요
- 신고 방법: 관할 행정복지센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)
금액·요율·기한은 제도 개정이나 지자체 조례에 따라 바뀔 수 있어요. 위 본문의 순서와 원리는 그대로 유효해요.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고만 하면 보증금은 안전한 거 아닌가요?
A. 전입신고만으로는 절반이에요. 전입신고와 실제 거주(주택 인도)로 ‘대항력’이 생기지만, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 순서를 앞세워 보증금을 돌려받는 ‘우선변제권’은 여기에 확정일자까지 있어야 생겨요. 그래서 전입신고와 확정일자는 세트로 챙기는 게 좋아요.
Q. 대항력이 왜 이사한 그날이 아니라 다음 날 0시부터 생기나요?
A. 법이 그렇게 정해두었어요. 집을 넘겨받아 살면서 전입신고를 마친 ‘그 다음 날 오전 0시’부터 제3자에게 효력이 생기는 구조예요. 그래서 잔금일과 전입신고일을 같은 날로 맞추고, 미루지 않는 게 중요해요. 자세한 내용은 「전입신고와 대항력」 세부 글에서 다뤄요.
Q. 임대차 신고는 세입자가 꼭 해야 하나요?
A. 신고는 임대인과 임차인이 함께 하는 게 원칙이지만, 한쪽이 계약서를 내고 신고하면 공동으로 신고한 것으로 봐요. 신고 대상 금액을 넘는데 안 하면 지연신고 과태료가 있으니, 계약서를 낼 때 확정일자까지 같이 챙기면 편해요. 대상 금액·기한은 위 상자를 참고하세요.
Q. 중개수수료는 부르는 대로 줘야 하나요?
A. 아니에요. 상한요율이 시·도 조례로 정해져 있고, 그 한도 안에서 협의하는 거예요. 계약 전에 우리 지역 구간별 상한요율을 미리 확인하면 과다 청구를 피할 수 있어요. 월세는 거래금액 계산 방식이 따로 있어서(위 상자 참고), 같은 집이라도 계산법에 따라 금액이 달라져요.
참고 자료
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 대항력 및 우선변제권 취득 (2026.09.22 확인)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) (2026.09.22 확인)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 산정 (2026.09.22 확인)
- 국토교통부 보도자료 — 전월세 신고제 계도기간 종료 및 지연신고 과태료 인하(최대 100만→30만 원), 2025.4 (2026.09.22 확인)
이 글은 2026년 9월 기준으로 정리한 생활 정보예요. 법률 자문이 아니고, 실제 결과는 개별 계약의 조건과 지역, 집의 상태에 따라 달라져요. 이 글은 임대인이나 임차인 어느 한쪽 편을 드는 글이 아니라, 세입자가 각 단계에서 무엇을 확인하고 무엇을 할 수 있는지에 초점을 맞췄어요. 계약 조건이나 분쟁으로 판단이 어려울 때는 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공식 창구에 상담해보세요.
최종 업데이트: 2026.09.22
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