등기부등본은 갑구를 다 읽고 을구로 내려가는 서류가 아니에요. 계약 전에 할 일은 갑구와 을구를 오가며 “내 보증금보다 앞서는 것”만 접수번호 순으로 줄 세우는 것입니다. 법이 순위를 정하는 방식 자체가 그래서요. 등기부를 꼼꼼히 읽어도 안 보이는 선순위도 따로 있는데, 이 두 가지면 계약 전날 할 일이 거의 끝나요.
이름부터 정리해요: 등기부등본은 옛 이름이에요
「부동산등기법」의 공식 용어는 등기사항증명서이고, 등기기록 전체를 담은 것이 등기사항전부증명서예요. 다들 “등기부등본”이라 부르지만 발급 화면에서는 이 이름을 찾아야 합니다. 세입자는 전부증명서 중 “말소사항 포함”을 고르는 편이 좋아요. “현재 유효사항”만 뽑으면 지워진 권리가 안 보이는데, 근저당이 붙었다 빠졌다를 반복한 집인지가 거기서 드러납니다.
뽑을 통수도 집 종류에 따라 달라요. 토지와 건물은 등기기록이 따로여서 단독·다가구주택은 둘 다 봐야 합니다. 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 1동 전체에 등기기록 하나를 두고, 건물 전체 표제부와 내 호수의 표제부·갑구·을구가 함께 실려요.
표제부: 주소와 동·호수가 계약서와 한 글자도 달라선 안 돼요
표제부에는 소재지번, 지목, 면적, 건물 내역이 적혀요. 볼 건 딱 하나, 계약서에 쓸 주소·동·호수와 표제부 표기가 같은가입니다. 다세대주택은 현관에 붙은 호수와 등기상 호수가 다른 경우가 종종 있어요. 계약서에 실제와 다른 호수를 적으면 「주택임대차보호법」의 보호를 못 받는 사태로 이어집니다.
갑구와 을구는 목차가 아니라 하나의 시간표예요
「부동산등기법」 제4조는 이렇게 정해 두었어요. 같은 부동산에 등기된 권리의 순위는 등기한 순서에 따르고, 그 순서는 같은 구 안에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 따진다고요. 쉽게 말하면 두 구는 성격별로 나뉜 서랍일 뿐, 갑구가 을구보다 앞선다는 뜻이 아니에요. 두 구를 오가며 아래 기재를 찾아 접수연월일·접수번호를 적고 오래된 것부터 줄 세우는 것이 실제로 할 일입니다.
| 어디 | 무엇이 적히나 | 세입자가 보는 이유 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지번, 지목, 면적, 건물 내역 | 계약서에 쓸 주소·동·호수와 대조 |
| 갑구 | 소유권 이전, 가등기, 압류·가압류, 경매개시결정, 신탁 | 계약 상대가 진짜 소유자인지, 소유권이 흔들리는지 |
| 을구 | 근저당권(채권최고액), 전세권, 임차권, 지상권 | 내 보증금보다 앞서는 돈이 얼마인지 |
갑구의 소유자 이름이 계약 상대와 다르면 그 자리에서 멈추세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고 소유자 본인과 통화라도 하세요. 압류·가압류·경매개시결정이 보이면 소유권이 다툼 중이라는 표시라 피하는 쪽이 맞아요.
채권최고액은 “지금 남은 빚”이 아니에요
을구에서 제일 자주 만나는 게 근저당권이에요. 그런데 거기 적힌 숫자는 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액, 그 등기로 담보할 수 있는 최대 한도예요. 보통 실제 대출금보다 넉넉하게 잡습니다. 그래서 채권최고액을 그대로 앞선 돈으로 계산하는 게 안전해요. 잔액은 한도까지 다시 늘 수 있고, 등기부로는 지금 잔액을 알 수 없으니까요.
예를 들어 시세 3억 원인 집에 채권최고액 1억 2천만 원 근저당권이 있고 내 보증금이 1억 5천만 원이면 합계가 2억 7천만 원이 됩니다(예시 숫자예요). 이 합계가 시세에 얼마나 가까운지가 판단의 출발점이에요.
등기부를 다 읽어도 안 보이는 선순위 네 가지
- 다가구주택의 다른 세입자 보증금. 다가구는 호실별 등기가 없어서 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 등기부에 안 나와요. 임대인 동의를 받아 확정일자 부여일·차임·보증금·임대차기간 정보를 확인하고, 전입세대확인서로 실제 전입 세대를 함께 봐야 빈칸이 채워집니다.
- 임대인이 안 낸 세금. 세금은 경우에 따라 보증금보다 먼저 배당받아요. 계약 체결 시 임대인은 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 되어 있습니다.
- 신탁된 집. 갑구에 신탁 기재가 있으면 소유권은 이미 수탁자(신탁회사)에게 넘어가 있어요. 수탁자와 계약하거나 수탁자 동의를 받아야 하고, 위탁자와만 계약하면 신탁회사에 임대차를 주장할 수 없습니다. 우선수익권 같은 권리관계는 신탁원부에 적혀 있어 따로 봐야 해요.
- 접수만 되고 아직 기재 안 된 신청. 등기를 마치면 효력은 접수한 때로 돌아가 생깁니다. 아침에 접수된 근저당권이 오후 등기부에 안 보여도 나중에 기재되면 내 앞에 서요. 등기부는 계약일과 잔금일에 다시 뽑아 보는 서류예요.
2026년 기준 수수료와 이용 조건 (2026년 9월 확인)
- 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr): 열람 700원 / 발급 1,000원
- 무인발급기 1,000원(전부증명서만) / 등기소 방문 열람 1,200원, 발급 20장까지 1,200원
- 인터넷 열람은 최초 열람 후 1시간 안에 재열람, 결제한 수수료는 3개월 안에 사용
- 전입세대확인서: 주민센터·시군구청 방문 신청, 열람 300원(온라인 불가)
근거는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」이고, 금액과 온라인 범위는 개정으로 바뀝니다. 본문의 읽는 순서와 판단 기준은 그대로 유효해요.
자주 묻는 질문
Q. 부동산에서 보여준 등기부등본으로 충분할까요?
A. 직접 한 통 뽑아 보시는 게 좋아요. 인터넷 열람이 제일 싸고 몇 분이면 끝나요. 며칠 전에 뽑은 서류는 그 사이 생긴 기재가 빠져 있으니까요.
Q. 등기사항전부증명서에 유효기간이 있나요?
A. 법으로 정해진 유효기간은 없어요. 다만 발급·열람한 시점의 기록일 뿐이어서 계약일과 잔금일에 각각 새로 확인합니다.
Q. 근저당권이 하나 있으면 무조건 피해야 하나요?
A. 있다는 사실만으로 결정할 일은 아니에요. 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 시세에 얼마나 가까운지, 보이지 않는 선순위가 많은 구조인지를 같이 봐야 합니다.
Q. 열람용과 발급용은 뭐가 다른가요?
A. 내용은 같고 쓰임과 수수료가 달라요. 열람은 화면으로 보는 것이라 더 싸고, 발급은 증명서로 출력해 제출할 수 있습니다. 확인만 하려면 열람으로 충분해요.
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이 글은 2026년 9월 기준으로 확인한 내용이고, 법률 자문이 아니라 일반적인 정보 제공입니다. 등기 서류의 서식과 표기, 열람·발급 수수료, 인터넷으로 처리할 수 있는 범위는 대법원규칙 개정이나 시스템 개편으로 바뀝니다. 실제로 열람·발급 수수료는 2025년에 개정된 규칙을 근거로 하고 있어 앞으로 또 조정될 수 있어요. 그래서 상자의 숫자는 계약 전에 인터넷등기소에서 한 번 더 확인해 주세요. 또 등기부를 읽고 내리는 판단은 계약의 개별 조건, 집의 종류, 임대인의 사정에 따라 결과가 달라집니다. 이 글의 수수료나 절차는 특정 지자체나 한 등기소의 관행이 아니라 전국에 적용되는 규칙을 기준으로 적었지만, 창구에서 요구하는 서류는 조금씩 다를 수 있어요. 등기 기재의 해석이 애매하거나 이미 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 개별 사안으로 확인받는 편이 안전합니다.
최종 업데이트: 2026.09.26
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