잔금을 치르고 그날 전입신고를 마쳐도 대항력은 그 다음 날 오전 0시에 생깁니다. 주택임대차보호법이 “인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터” 효력이 생긴다고 정해 두었기 때문이에요. 이 하루의 틈 때문에 잔금일에 설정된 근저당이 세입자보다 앞서기도 해요. 게다가 확정일자는 대항력과 시계가 다릅니다.
대항력의 출발점은 “늦게 끝난 쪽”의 다음 날 0시예요
대항력 요건은 두 가지예요. 집을 실제로 넘겨받는 인도, 전입신고로 완성되는 주민등록. 하나만으로는 안 되고, 둘 다 끝난 날의 다음 날 0시가 출발점입니다. 짐은 15일에 넣었는데 전입신고를 17일에 했다면 18일 0시부터예요. 반대로 전입신고를 먼저 했어도 입주가 늦으면 입주일 다음 날 0시예요. 늦게 끝난 쪽이 시계를 잡습니다.
법 조문에 “0시”라는 말이 직접 쓰여 있지는 않아요. “그 다음 날부터”를 법원이 다음 날 오전 0시로 해석해 왔습니다(대법원 99다9981). 조문이 “주민등록을 마친 때”라고 쓴 만큼, 기준은 접수한 순간이 아니라 주민등록이 실제로 처리된 날이에요.
그래서 잔금일에 근저당이 잡히면 근저당이 앞섭니다
오전에 전입신고를 하고 오후에 집주인이 근저당을 설정했다고 해 볼게요. 시간상으로는 세입자가 먼저지만, 세입자의 권리는 다음 날 0시에 태어나고 근저당은 등기된 그 순간 효력이 생깁니다. 결과는 근저당이 선순위예요. 확정일자를 같은 날 받아 두었어도 결론은 같습니다. 대법원도 세 요건을 같은 날 갖춘 경우 우선변제의 효력은 인도·주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다고 보았어요(대법원 97다22393).
이 하루는 법으로 줄일 수 없으니 계약으로 메웁니다. “잔금일 다음 날까지 등기부에 새 권리를 설정하지 않는다”는 특약을 넣고, 잔금 직전과 그 다음 날 등기부등본을 확인하세요.
확정일자는 받은 날 바로 효력이 생겨요
“확정일자도 다음 날 0시겠지”라고 생각하기 쉽지만 그렇지 않아요. 확정일자는 받은 날 그대로 순위를 만듭니다. 다만 우선변제권은 대항요건과 확정일자가 모두 있어야 생기니, 둘 중 늦게 완성된 쪽이 발생 시점을 정해요.
| 확정일자를 받은 시점 | 우선변제권이 생기는 시점 |
|---|---|
| 계약 직후 등 인도·주민등록보다 먼저 | 인도·주민등록을 모두 마친 다음 날 0시 |
| 인도·주민등록과 같은 날 | 인도·주민등록을 모두 마친 다음 날 0시 |
| 인도·주민등록보다 나중 | 확정일자를 받은 그날 (다음 날로 밀리지 않음) |
세 번째 줄이 핵심이에요. 이사하고 두 달 뒤에 확정일자를 챙겼다면 우선변제권은 그날부터 생기고, 그 사이 등기된 담보권에는 밀립니다. 버틸 힘과 배당 순위는 별개예요.
대항력·우선변제권·최우선변제는 서로 다른 장치예요
| 구분 | 요건 | 얻는 것 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) | 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 보증금을 받을 때까지 버티기 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 계약서상 확정일자 | 경매 배당에서 후순위 담보권자보다 먼저 받기 |
| 소액임차인 최우선변제 | 보증금이 기준액 이하 + 경매개시결정 등기 전 대항요건 + 배당요구 | 선순위 담보권자보다도 일정액 먼저 받기(주택가액 2분의 1 한도) |
확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 우선변제권도 생기지 않습니다. 대항요건이 빠졌으니까요. 반대로 전입신고만 하고 확정일자가 없으면 버틸 힘은 있지만 배당 순위가 없어요. 둘은 세트로 생각하세요. 최우선변제 기준 금액은 지역별로 다르고, 내 계약 시점이 아니라 그 집에 담보물권이 설정된 시점으로 판단합니다.
확정일자는 어디서 받고, 전월세 신고로 붙는 경우는
확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소와 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원·등기소, 공증인에게서 받습니다. 온라인은 인터넷등기소예요. 계약서만 있으면 입주 전에도 받을 수 있습니다.
주택 임대차 계약 신고(전월세 신고)를 하면서 서명·날인된 계약서를 함께 내면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 다만 모든 계약이 신고 대상은 아니에요. 대상이 아니면 확정일자는 따로 신청해야 합니다.
2026년 기준 숫자·기한 (2026년 9월 확인)
- 전입신고 기한: 이사한 날부터 14일 이내, 정당한 사유 없이 넘기면 5만 원 이하 과태료
- 임대차 신고 기한: 계약 체결일부터 30일 이내
- 신고 대상: 수도권 전역·광역시·세종시·제주시·도(道)의 시 지역(도의 군 제외)에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월 차임 30만 원 초과 (금액 변동 없는 갱신계약 제외)
- 미신고 과태료: 2만 원~30만 원, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 부과
- 확정일자 부여 수수료: 1건 600원 (계약증서 4장 초과 시 4장마다 100원 추가)
- 소액임차인 최우선변제(2023년 2월 21일 이후 담보물권 취득 기준): 서울 1억 6,500만 원 이하 → 5,500만 원 / 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 1억 4,500만 원 → 4,800만 원 / 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 8,500만 원 → 2,800만 원 / 그 밖 7,500만 원 → 2,500만 원
- 확인 경로: 전입신고 정부24 / 확정일자 인터넷등기소 / 임대차 신고 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)
금액과 기한은 바뀝니다. 본문의 원리와 순서는 그대로 유효해요.
자주 묻는 질문
Q. 잔금일 오전에 전입신고를 하면 그날 오후 근저당보다 앞설 수 있나요?
A. 앞서지 못합니다. 대항력과 우선변제권은 다음 날 0시에 생기고 근저당은 등기된 그 순간 효력이 있으니, 같은 날이라면 시각과 무관하게 근저당이 선순위입니다.
Q. 전월세 신고를 했으면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?
A. 신고 대상 계약이고 서명·날인된 계약서를 함께 냈다면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 신고필증에 표기된 확정일자 번호로 확인하세요. 대상이 아닌 계약은 별도로 신청해야 합니다.
Q. 전입신고를 미루면 대항력은 어떻게 되나요?
A. 출발점이 그만큼 뒤로 밀리고, 그 사이 등기된 권리에 전부 밀립니다. 신고 의무는 14일 이내지만, 보증금을 지키려면 이사 당일에 끝내는 게 맞아요.
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이 글은 2026년 9월 기준으로 확인한 법령·판례와 공공기관 안내를 정리한 것이며, 법률 자문이 아닙니다. 대항력과 우선변제권의 순위는 실제 등기 시각, 계약서 기재 내용, 인도와 주민등록이 이루어진 사실을 어떻게 증명하는지에 따라 사건마다 다르게 판단될 수 있어요. 특히 최우선변제 기준 금액과 신고 기한·수수료·과태료는 시행령과 고시 개정으로 바뀌므로, 계약 시점에 국가법령정보센터와 정부24·인터넷등기소의 안내를 다시 확인해 주세요. 보증금 반환이나 순위 다툼이 실제로 생겼다면 혼자 판단하지 말고 대한법률구조공단 법률상담(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 먼저 상담하시길 권합니다. 조정위원회는 주택임대차보호법 제14조에 따라 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국부동산원 지사·사무소에 설치되어 있습니다.
최종 업데이트: 2026.09.27
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